Mercado Inmobiliario Hoy

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2010-11-23T02:20:00.001-08:00

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Pasos para vender una vivienda en internet

2010-09-10T02:23:00.000-07:00

PASO 1.
Recopile toda la información sobre la vivienda que quiere vender.

Descripción de la finca y de la estructura de la vivienda, descripción de las habitaciones y de las instalaciones y calidades de la vivienda, fotografías de buena calidad de la vivienda, situación geográfica y las formas de contacto con usted.

PASO 2.
Cree una página web con la información de su vivienda.

Ponga de forma adecuada toda la información de la vivienda en una página web con el contenido, la estructura y el aspecto adecuado para que resulte fácil de encontrar y de consultar a los potenciales compradores.

Es relativamente fácil y rápido crear una página web. Usted mismo/a puede crearla si sabe manejar una herramienta como Blogger o Wordpress.

También puede pedirle a alguien de su entorno que se la haga o bien contratar a un diseñador o creador de páginas webs para realizar esta labor de una forma más rápida y profesional.

Un coste aproximado debería estar entre los 90 y 250€.

Ver: Crear su página web en 48 horas por 90 €

PASO 3.
Cree un documento-dossier en formato PDF con la información de la vivienda.

Consiste en poner la misma información de la página web también en un documento que se pueda enviar por correo electrónico y esté bien preparado para imprimirse. El formato más recomendable es PDF que puede ser leido por cualquier ordenador.

Usted mismo puede crear este documento si sabe manejar un programa como Powerpoint, Word o similar que permita crear un documento con texto y fotografías.

Posteriormente convertirlo a formato PDF se puede hacer automáticamente.

Si no sabe utilizar estas herramientas puede pedirle a alguien que lo se lo haga o un diseñador lo hará por un pequeño coste.

PASO 4.
Envie la dirección de la página web a sus contactos personales a través de email y de sus redes sociales.

La idea es que sus propios familiares, amigos o conocidos le ayuden a promocionar la página web con los datos de la vivienda a la venta. No necesita persuadirlos, ellos lo harán de buena gana (si nos los atosiga demasiado).

Sólo necesita enviarles un pequeño párrafo y un enlace en un mensaje por email o publicar en sus redes sociales en internet (si las utiliza).

No haga esto con contactos que no sean de su circulo cercano, simplemente no funciona y correrá el riesgo de que lo eliminen de sus contactos.

PASO 5.
Ponga anuncios cortos en diversas páginas webs de anuncios clasificados que existen en internet como idealista.com.

No olvide añadir en estos anuncios un ENLACE O LINK hacia su página web. Esto hará que quién vea uno de sus anuncios pueda a través de esa enlace ir hacia su página web con su oferta de venta y se centre en ella.

No hay límite en los anuncios que puede poner. Empiece por las webs de anuncios más importantes. Tenga en cuenta que no todas estas webs de anuncios inmobiliarios permiten añadir un enlace.

PASO 6.
Promocione su página web en foros, otras webs y blogs añadiendo enlaces hacia su página web.

El objetivo principal consiste en aumentar la posición en el ranking de Google de su página web que depende en gran medida DEL NÚMERO DE ENLACES QUE GOOGLE DETECTA DESDE OTROS SITIOS DE INTERNET HACIA SU PÁGINA WEB. (destaco esto porque muchas personas lo desconocen y no hacen una buena promoción de su página web para que sea encontrada)

Recuerde que lo más importante es crear enlaces "activos" hacia su página web. Durante unas semanas debería dedicar unos minutos al dia para crear estos enlaces hacia su página web desde otros sitios webs. También hay empresas y profesionales que realizan este trabajo por un coste reducido.

PASO 7.
Opcionalmente puede crear una campaña de anuncios CPC (coste por click).

Opcionalmente se pueden realizar campañas de anuncios con COSTE POR CLICK (se pagan unos céntimos por cada persona que llevas a tu página. "Google Adwords" permite crear una de estas campañas en menos de 15 minutos. La idea es configurar una de estas campañas e invertir unos pocos euros (20, 30, 40€, ¿?) y conseguir atraer a unos cientos de compradores potenciales muy segmentados.

Si decide llevar a cabo esta posibilidad es aconsejable contar con la ayuda de alguna persona que sepa como configurar correctamente estas campañas porque aunque técnicamente no es dificil, la parte que tiene que ver con "el marketing" a la hora de crear los anuncios y hacer la segmentación son decisivos para que la campaña sea efectiva.

PASO 8.
Interaccione correctamente con las personas que contacten con usted por internet.

La mayoría de las personas le llamarán por teléfono para consultarle sobre su vivienda en venta pero algunos lo harán por correo electrónico y es necesario hacer este proceso de forma correcta y respetando la llamada "Netiqueta" (responder antes de 24 horas, escribir correctamente, etc)

PASO 9.
Elimine o desactive la página web.

Una vez efectuada la venta de la vivienda conviene desactivar o eliminar la página web para evitar que otras personas sigan contactando con usted.

Su página web en 48 horas por 90€.

Ejemplos de webs para vender una vivienda

2010-09-10T01:56:00.000-07:00

Este es un ejemplo que he creado para que tenga una idea del contenido, la estructura y el diseño que debería tener una página web destinada a vender una casa.

www.vendocasaenmonachil.blogspot.com

Este es un ejemplo de un encargo para una de las personas que recientemente me ha pedido crear su página web para el mismo fin.

www.casaalaventaentarifa.blogspot.com

1.- El gran error de los vendedores de vivienda

2010-09-08T14:03:00.000-07:00

Si no consigue vender una casa o piso lea esto atentamente.

Poner una vivienda a la venta en internet utilizando los portales de anuncios inmobiliarios es correcto pero no es suficiente. O dicho de otro modo, la web de anuncios inmobiliarios más utilizada por los compradores es el propio Google.

Esto es así porque los compradores cuando buscan una casa o piso por internet lo que hacen en primer lugar es buscar en Google tecleando por ejemplo "Casa en venta en Madrid" y posteriormente, si no encuentran nada, se dirigen a las webs o portales de anuncios inmobiliarios.

Esto es una gran oportunidad para usted. Como actualmente muy pocos vendedores tienen su oferta en una web o blog propio para que aparezca en Google si usted crea una web con su oferta conseguirá atraer una cantidad muy grande de potenciales compradores.

Y no acaban ahí las ventajas. Al poner una oferta de venta de vivienda en una web o blog puede hacer que sea mucho más atractiva ya que puede poner muchas más fotografías, dar mucha más información sobre la vivienda y de esta manera el porcentaje de personas que contactarán con usted será muchísimo mayor.

Cuando se limita a poner su casa en venta en una web de anuncios su oferta tiene una información limitada y tiene que competir con cientos o miles de otras ofertas.

Vea este ejemplo:
www.vendocasaenmonachil.blogspot.com

Hacer un blog como el del ejemplo no es tan fácil como poner un anuncio en una web de anuncios pero es INFINITAMENTE MÁS RENTABLE.

Si ya ha probado lo fácil, pruebe ahora lo EFICAZ.

El comercio electrónico para vender una casa

2010-09-08T12:05:00.000-07:00

Seguramente usted ya puesto anuncios en internet, hoy en dia, es insuficiente debido a lo dificil que es vender una vivienda.

Las técnicas de comercio electrónico aplicadas al objetivo de vender una vivienda tienen la misión de multiplicar el número de potenciales compradores que conocen la oferta y aumentar el porcentaje de dichos compradores que se ponen en contacto con el vendedor.

Curiosamente estas técnicas tan eficaces son realmente muy sencillas de aplicar y la gran oportunidad es que muy pocos vendedores las conocen.

Si pretende vender una casa sin bajar el precio excesivamente aplique estas técnicas.

Google es el sitio donde primero van a buscar los compradores de viviendas. Por eso es deseable tener su oferta de venta expuesta en una web y al alcance de cualquier persona. El objetivo final es hacer que su oferta de venta de vivienda aparezca en los primeros resultados de Google. Esto incrementará enormemente las posibilidades de vender su casa o piso.

Para aparecer en los resultados de Google es necesario crear una web con los datos de la casa.

Cree una web con su oferta de venta con un aspecto y estructura eficaz y ella hará que contacten con usted un número mayor de personas que buscan una vivienda para comprar.

Su página web en 48 horas por 90€

2010-09-07T02:41:00.000-07:00

Su oferta de venta de vivienda en una web en 48 horas por 90€

Para realizar su página web tiene que contactar conmigo y enviarme:

- Una descripción general, planos de la finca y/o vivienda y situación geográfica.
- Breve descripción de las habitaciones e infraestructura de la vivienda.
- Fotografías del exterior y del interior de la vivienda.
- Sus datos de contacto.

Tiempo de realización
La página web con su oferta de venta de vivienda puede estar lista en un plazo entre 24 y 48 horas.

¿Cuánto vale hacer la página web?
El precio es de 90€ incluyendo:
- La realización de la página web (diseño, contenido, estructura)
- El mantenimiento de la página web y cualquier modificación o ampliación que sea necesario realizar,
- La creación del documento dossier de venta en formato PDF.

* Este precio se aplica si usted me envias las fotografías, planos y las descripciones de la vivienda.

Forma de pago.
No es necesario realizar ningún pago por adelantado. El pago se realiza tras la realización del página web y una vez haya usted dado el visto bueno respecto a su aspecto, estructura y contenido. El pago se puede realizar por ingreso o transferencia bancaria o a través del sistema Paypal.

Metodología de trabajo.
Una vez haya usted contactado conmigo y después de aclararle cualquier duda que pudiera tener lo normal es cruzar unos cuantos mensajes por correo electrónico y/o teléfono para llegar a la versión definitiva de la página web.

Si quiere ya tiene claro que quiere
que le ayude a hacer una página
web con la oferta de venta de su
vivienda IR A CONTACTO

Villaburbuja 2.0

2008-09-10T14:45:00.000-07:00

Se ha presentado un nuevo proyecto que constituye una poderosa herramienta a las personas que desean vender una vivienda.

El proyecto de llama Villaburbuja 2.0 y parte de la idea de como los compradores de casa o piso buscan en internet.

El contenido de dicha web enseña paso a paso lo que hay que hacer para incrementar espectacularmente la posibilidad de encontrar comprador.

La parte pedagógica de ese proyecto es muy importante y por eso además del texto se utiliza audio, video y videotutoriales.

El acceso a Villaburbuja 2.0 es libre y gratuito.

http://www.villaburbuja.com

VillaBurbuja 2.0

Los compradores de vivienda ya no caen del cielo, pero siguen existiendo. ¡Pero ATENCIÓN!: La mayoria de ellos busca casa en primer lugar en Google antes que en los portales inmobiliarios. APROVECHE ESTO: Si quieres vender rápido haga que la oferta de venta de su vivienda aparezca en Google. Aprenda aqui como hacerlo

Para OIR este post hacer click aqui

El gran error de los vendedores de vivienda

Si no consigue vender una casa o piso lea esto atentamente.

Poner una vivienda a la venta en internet utilizando los portales de anuncios inmobiliarios es correcto pero no es suficiente. O dicho de otro modo, la web de anuncios inmobiliarios más utilizada por los compradores es el propio Google.

Esto es así porque los compradores cuando buscan una casa o piso por internet lo que hacen en primer lugar es buscar en Google tecleando por ejemplo "Casa en venta en Villaburbuja" y posteriormente, si no encuentran nada se dirigen a las webs o portales de anuncios inmobiliarios.

Esto es una gran oportunidad para usted. Como actualmente muy pocos vendedores tienen su oferta en una web o blog propio para que aparezca en Google si usted crea una web o blog son su oferta conseguirá atraer una cantidad muy grande de potenciales compradores.

Y no acaban ahí las ventajas. Al poner una oferta de venta de vivienda en una web o blog puede hacer que sea mucho más atractiva ya que puede poner muchas más fotografías, dar mucha más información sobre la vivienda y de esta manera el porcentaje de personas que contactarán con usted será muchísimo mayor.

Cuando se limita a poner su casa en venta en una web de anuncios su oferta tiene una información limitada y tiene que competir con cientos o miles de otras ofertas.

Vea este ejemplo http://vendocasaenmonachil.blogspot.com/

Hacer un blog como el del ejemplo no es tan fácil como poner un anuncio en una web de anuncios pero es INFINITAMENTE MÁS RENTABLE.

Si ya ha probado lo fácil, pruebe ahora lo EFICAZ.

Aprenda aqui como hacerlo, es gratuito.

PASOS A SEGUIR PARA CREAR TU OFERTA

Solbes: "Hay posibilidad de recesión"

2008-09-09T02:36:00.000-07:00

El ministro de Economía afirma que el debate sobre el término 'crisis' fue "absurdo"

El vicepresidente del Gobierno y ministro de Economía, Pedro Solbes, ha reconocido esta mañana que "la posibilidad de la recesión está ahí" y que la evolución del PIB puede estar "por debajo de cero", aunque ha matizado que trabajan con la hipótesis de que ocurra lo contrario. Solbes, en una entrevista en la Cadena SER con preguntas de los oyentes, ha insistido en que tras un primer semestre de 2009 "difícil", la economía empezará a ver "la luz" durante el segundo semestre del próximo año.

El titular de Economía ha querido aclarar durante la rueda de preguntas que el Gobierno contaba con "datos" sobre la situación de la economía, pero "factores que no estaban considerados al principio" han empeorado a posteriori desencadenando la actual crisis de la economía española.

"El problema se convirtió en juego". El vicepresidente del Gobierno ha manifestado también que el "debate" sobre el uso del término 'crisis' -finalmente aceptado- "fue absurdo". "Unos utilizaban 'crisis' -ha explicado Solbes en la Cadena SER- para insistir y otros no lo utilizaban por no insistir". El ministro de Economía se ha sometido hoy a las preguntas de los oyentes y ha asumido que la evolución del PIB puede estar "por debajo de cero", aunque su departamento trabaja sobre la hipótesis contraria.

Solbes ha asegurado que el cobro de pensiones está garantizado y que el repunte del paro supondrá un coste adicional de entre 2.500 y 3.000 millones de euros este año. En torno al debate suscitado por el cerrojo a la contratación en origen anunciado por su compañero en la cartera de Trabajo, Celestino Corbacho, y coregido por el Gobierno, el titular de Economía ha afirmado que "inmigración y paro son dos cosas distintas".

Los expertos advierten: los vendedores de pisos tendrán que asumir pérdidas si compraron después de 2004

2007-12-27T05:13:00.000-08:00

Quien quiera vender en estos momentos una vivienda debe aceptar sin reservas que el ciclo ha cambiado. Tal es así que quien comprara piso después del tercer trimestre de 2003 y pretenda desprenderse ahora de él, es muy probable que deba afrontar pérdidas. Así se desprende de un análisis elaborado por el portal inmobiliario Idealista en el que expone los pros y los contras de vender o alquilar vivienda en la actual coyuntura.

“No es lo mismo vender una propiedad adquirida en diciembre de 2000 que otra comprada en diciembre de 2006. Las posibilidades de obtener beneficio en uno y otro caso son diferentes. En general, las viviendas compradas antes del tercer trimestre de 2003 podrían rebajar el precio lo suficiente como para resultar atractivas de nuevo para la demanda en breve tiempo y aún podrían generar beneficios económicos para sus propietarios”, explica el análisis.

El vendedor debe asumir que estamos en un momento de aceptar ofertas. Cada vez hay más viviendas en venta, un efecto de acumulación debido al constante goteo de nuevos inmuebles y a la pérdida de dinamismo de la demanda, que se ha retirado a la espera de que los precios y las condiciones crediticias vuelvan a ser asumibles. Debemos ser conscientes de que competimos con muchos vendedores –sólo en Idealista hay más de 170.000 viviendas en venta- y cada día se añaden más de 2.200 nuevos anuncios y el precio de mercado lo fija la vivienda con el precio más bajo.

Si se toma como ejemplo una vivienda de Madrid cuyo propietario necesita venderla con urgencia, para venderla con rapidez debería aplicar un descuento de entre el 15% y el 20% sobre el precio medio actual de la ciudad, que según el informe del segundo trimestre de 2007 de Idealista está en 4.277 euros por metro cuadrado, por lo que debería rebajar el precio hasta los 3.423 euros por metro cuadrado, que es el mismo nivel que el registrado en el tercer trimestre de 2003, según datos del portal.

Tasaciones infladas

Los datos del último informe de precios de Idealista ya reflejaban caídas en Barcelona, Madrid y Valencia (-0,5%, -0,9%, -0,7% respectivamente). El Ministerio de Vivienda ha registrado caídas trimestrales de precio en 12 provincias y ha constatado un parón en el mercado. Instituciones internacionales como el FMI y la OCDE llevan años avisando de los incrementos de precio y el dinamismo del mercado inmobiliario español no podían durar mucho más tiempo.

Conviene saber que las tasaciones realizadas en los últimos tres años pueden no servir como precio orientativo, ya que los fuertes incrementos vividos en estos años han provocado que muchas tasaciones se inflaran (con la intención de incluir el cien por cien del coste de la vivienda, los gastos de escrituración e incluso la compra de los muebles), dando por sentado que el mercado asumiría ese precio en uno o dos años a lo sumo. Pero el parón ha provocado que el mercado no haya podido llegar a ese nivel de precios.

Si nos decantamos por la opción de la venta, debemos tener en cuenta que los plazos de comercialización se están alargando en estos últimos años. Los datos de Idealista indican que en 12 meses se han duplicado para llegar hasta los 183 días de media. De todas maneras, ponerse en manos de un profesional inmobiliario que publique en Idealista su cartera de producto nos supondrá un ahorro significativo de tiempo, en torno al 6%.

“Resulta curioso que los segmentos más caros y más económicos del mercado son los que menos están notando el alargamiento en el proceso de venta”, añade el informe. Las viviendas más económicas, con un precio inferior a los 200.000 euros, han visto cómo el precio de permanencia en el portal se reducía un 4,5%, hasta los 138 días. Las más caras, de más de un millón de euros, han registrado un incremento en su permanencia del 0,7%, hasta los 229 días.

El alquiler sigue hacia arriba

Si se prefiere alquilar, hay que saber que, al contrario de lo que pasa con la venta, el precio medio del alquiler de vivienda sigue una tendencia alcista. Durante el primer semestre de 2007, el alquiler subió en Madrid y Barcelona por encima del IPC (que registró una subida interanual del 2,3% el pasado mes de mayo). Las dos ciudades más pobladas de España suelen ser un reflejo de la evolución del mercado del resto del país e indican una tendencia alcista de los precios de alquiler en las zonas más céntricas de las ciudades.

En cuanto al tiempo de espera, el alquiler se posiciona como la opción más rápida para obtener ingresos: se tarda una media de 70 días en arrendar una vivienda, frente a los más de 180 que se tarda en venderla.

Mantener la propiedad como patrimonio se configura como el sistema que mayor beneficio permite sacar a la vivienda, con una rentabilidad mensual. Esta cantidad puede pagar la totalidad o suponer una ayuda para asumir el pago de la hipoteca. Además, mientras se conserve la propiedad, se puede utilizar como garantía para préstamos bancarios.

Es importante recordar que al mantener la titularidad, el arrendador es responsable de la reparación de los daños que se produzcan en su inmueble, así como los producidos por la vivienda, por lo que resulta de utilidad contar con los gastos de un seguro. A estos costes hay que añadir el pago de las cuotas de gastos de comunidad, arreglos o reformas en el edificio y el IBI.

Telarañas en las inmobiliarias

2007-12-27T05:11:00.000-08:00

La ausencia de clientes obligará a cerrar 18.000 agencias desde finales de este año y durante 2008

ELPAÍS.com - Madrid - 22/11/2007

Un mal año para el sector de la vivienda. Las inmobiliarias, encargadas de vender el producto, son un pétalo más de una margarita a la que ya no le queda ningún 'sí'. En las agencias ya no hay que guardar cola para conocer alguna oferta porque los clientes apenas entran. No compran al mismo ritmo que hace años y contribuyen a desinflar cada vez más la burbuja. Sólo entre finales de este año y durante el 2008 unas 18.000 agencias (un 30%) podrían cerrar por falta de clientes, según ha informado hoy Toñi Fernández en Cadena SER.

Las agencias inmobiliarias ya no venden pisos, los jefes de estos negocios deciden cerrarlos y sus empleados se quedan sin trabajos. La "Oferta del mes" que anuncian un piso de 75 metros cuadrados a 255.000 euros ya no resulta un cebo efectivo. Miguel Ángel, dueño de un negocio con siete empleados, ha claudicado a la burbuja y echará el cierre.

Sus cuentas no han dejado de mermar en los últimos meses, según ha relatado hoy el empresario a Toñi Fernández. "Estamos en el 10% que hace nueve años de demanda". Mientras que hace diez años entraban en la agencia unas 50 personas por día, hoy entra una o ninguna. "Hay días que no suena ni el teléfono ni entra nadie", ha explicado Randa, una de las empleadas, a Cadena SER.

El otoño trajo más sequía al sector. El cartel de cerrado por "cese de actividad", que colgaron la agencia de la calle de atrás a la de Miguel Ángel o la que el mismo grupo, Patio Inmobiliario, tenía en el barrio más selecto de Madrid, está más cerca de pender un día de su propia puerta. "Muchas inmobiliarias han esperado a ver si después del verano se notaba una reactivación del negocio", ha señalado este emprendedor, para el que "gran parte de las inmobiliarias que no han cerrado, lo harán de aquí a finales de año".

Desaparecen 1.600 empresas constructoras de la provincia en los últimos nueve meses

2007-12-27T05:10:00.001-08:00

La Federación de Empresas de la Construcción e Industrias Afines de la Provincia de Alicante (Fecia) reconoce que en los últimos nueve meses han desaparecido un total de 1.609 mercantiles debido a la crisis inmobiliaria y al consiguiente proceso de adelgazamiento del sector. La estabilización de la actividad urbanística, debido a la importante caída de la demanda de vivienda y unido a las nuevas exigencias que conlleva la futura Ley de Subcontratación, han incidido de forma decisiva en esta evolución negativa

Los datos oficiales, a fecha del pasado 14 de noviembre, reflejan la existencia de 11.352 empresas de la construcción en Alicante, frente a las 12.961 que se contabilizaban a finales de febrero de este año. En el resto de la Comunitat, la provincia de Valencia contabiliza un total de 11.887 firmas, mientras que en la de Castellón se queda sólo con 4.088 sociedades.

El presidente de Fecia, Ramón Jerez, señala que 'estas números no provocan ninguna alarma, puesto que es el sector en que se regula a sí mismo ante la desproporción que existía'. En este sentido, lo que acontece es una ordenación de la actividad, en la que se produce una integración de las micropymes en firmas mercantiles de un mayor tamaño. Según Jerez, 'la estructura mínima de las empresas actuales está compuesta por aproximadamente un veintena de trabajadores'.

De hecho, la disminución de mercantiles no conlleva todavía una pérdida de empleo, tal como se prevé que suceda a medio plazo. Al contrario, las estadísticas reflejan que en el cómputo de este mes la cifra de puestos de trabajo directo en la construcción ascendía en Alicante a 74.557, lo que supone 1.076 empleados más que los registrados en el segundo mes del año, que se elevaban a 73.481. Otro cómputo es el del empleo indirecto que se estima en una media de dos por uno

Jerez sostiene que 'la normativa que entre en vigor para regular la subcontratación contribuye a impulsar más la profesionalización del sector, clarificando el campo de actuación de cada empresa'. Al respecto, señala que 'aunque en un principio provoque un choque, sus ventajas son evidentes'.

Los empresarios son conscientes del nuevo reto, tal como evidenciaron esta misma semana con la participación de más de 400 en la jornada sobre la nueva Ley de Subcontratación en el sector de la construcción que se celebró en Alicante, organizada por la mutua Fremap.

Desde la propia patronal ya reconocían a principios de año que había llegado el momento de estabilización del sector tras años de crecimientos espectaculares. Las previsiones apuntaban a que la actividad constructora regresaría a las dimensiones del ejercicio 2003, cuando se contabilizaban 9.700 empresas y unos 55.000 trabajadores. Para alcanzar estos números se calcula que, en los próximos tres años, desaparecerían más de 2.000 empresas y 8.000 operarios, lo que favorecería el equilibrio antes los nuevos niveles de demanda del mercado.

Ya pasó en los años noventa

2007-12-27T05:08:00.000-08:00

"El precio de la vivienda está bajando, pero todavía se nota poco porque los pisos siguen siendo caros". Corría 1992 y el entonces ministro de Obras Públicas y Transportes, Josep Borrell, consideraba que era necesaria una caída mayor ya que "los precios altos no sirven para nada porque no se está vendiendo nada".

Hoy, 15 años después, todo el mundo está de acuerdo en la carestía de la vivienda, pero nadie desde el Gobierno defiende, como hacía Borrell, un descenso importante. El estadístico Julio Rodríguez cree que la actual crisis será de menor envergadura que la de principios de los noventa, que hizo caer los precios en términos reales entre 1990 y 1996 hasta tasas del 6% anual.

Si la crisis de los noventa fue más fuerte que la que vive ahora el sector, la de los setenta tuvo mayor virulencia que la de los noventa. A pesar de que en los últimos años del franquismo todavía no existían estadísticas de precios, se han tardado tres décadas en recuperar el número de licencias de obra que concedieron los arquitectos en 1973. "2007 me recuerda a 1974: los dos empezaron como una moto, y los dos terminaron en desastre", comenta Rodríguez. ¿Las diferencias? Los tipos de interés rondaban a principios de los noventa el 15%, mientras que ahora están en el 4%.

"El calentamiento de la economía y el abultado déficit exterior hizo que entonces se tomaran medidas como subidas de los tipos de interés o restricciones al gasto público y a la concesión de créditos. Hoy también tenemos déficit exterior, pero la moneda única hace que no se puedan tomar estas medidas. Los promotores deberían sacar en procesión todos los días a Santo Euro", bromea Julio Rodríguez.

Ni bajando el precio se vende

2007-12-27T05:00:00.000-08:00

Vienen, miran, dicen que les gusta, pero no compran». Propietarios de pisos en venta no se explican la apatía de los compradores. Algunos tienen verdadera urgencia en vender .

SAN SEBASTIÁN. DV. Unos bajan el precio ante la urgencia de vender el piso y otros para animar la venta en un mercado de viviendas de segunda mano «que está parado».

En la actualidad, pocos propietarios guipuzcoanos no acaban cediendo a la rebaja o a la negociación a la baja del precio de su vivienda. «Parece que la gente visita el piso pero sin estar decidida a querer comprar una casa. Sólo vienen a mirar, como en las tiendas de ropa antes de las rebajas, a la espera de encontrar un chollo», asegura un propietaria donostiarra que lleva cerca de un año intentando vender su finca. Algunos futuros compradores, que conocen el mercado, visitan los pisos y cierran la puerta dejando caer un mensaje revelador.

«Ya veremos cuanto aguantan con el precio así...»En el Centro de Donostia. Ane Valverde puso su piso en venta hace un año. Precio de salida: 80 millones de las antiguas pesetas. Y todavía no lo ha logrado vender, a pesar de que «es el más barato de todo el Centro de Donostia». Una segunda planta en plena calle Fuenterrabía: 60 metros cuadrados repartidos en dos dormitorios, cocina, cuarto de baño y salón comedor. También tiene trastero y un pequeño estudio. «Se va a reformar la fachada y el ascensor, a cuenta de un constructor que va a hacer un levante en el piso superior». Al poco tiempo de ponerse en venta, comenzó el rosario de visitas al piso «pero ni siquiera había contraofertas». Los propietarios decidieron entonces bajar el precio.

«Pasamos de la barrera psicológica de los 80 millones de pesetas a los 77 millones» y las visitas comenzaron a aumentar. «Vienen, miran el piso, dicen que les gusta, pero luego no compran. Piensan que el precio va a bajar más». Ane, que vive en otra casa y no le urge la venta, no se rinde. «Tengo el piso colocado en varias agencias. Algunas me dicen que el precio está bien y otras que baje un poco más, pero no pienso malvenderlo». De momento, el piso ya ha sido visitado «por más de cincuenta personas», pero nadie se decide.«Ni llamadas».

Pusieron el piso a la venta en 57 millones de pesetas hace ocho meses y, viendo el panorama, ahora piden 53. «Pero apenas llama gente y visitas hemos tenido muy pocas». La vivienda, un segundo piso sin ascensor en el barrio donostiarra de Intxaurrondo, de 55 metros cuadrados, está «reformada completamente» y el anuncio de Se vende aparece en «varias inmobiliarias y en carteles por todo San Sebastián». Pero no hay manera. De momento. Sus propietarios, un matrimonio de 60 años, están dispuestos a «negociar a la baja» más si cabe, porque son conscientes de que «el mercado está parado». «Perder la fianza del piso».

«Hay gente que lo está pasando muy mal», aseguran desde una inmobiliaria donostiarra refiriéndose a unos propietarios que tampoco consiguen vender su vivienda. «Compraron un piso de nueva construcción sobre plano en años de bonanza pero luego las obras se han retrasado». Esta circunstancia se ha unido con que «no han conseguido vender su vivienda habitual», necesaria para llevar a buen puerto el cambio que habían iniciado. «Los dueños hicieron esta operación pensando que su vivienda iba a seguir revalorizándose cada año un 10% y ha sucedido lo contrario desde 2006 para aquí.

Hay gente que está con el agua al cuello y ha tenido que bajar cinco millones de golpe el precio del piso o perder la fianza que había depositado en la nueva vivienda», afirman desde la agencia donostiarra.Los dos pisos a la venta. Mercedes, de Inmobiliaria Amaher de Irun, cuenta otro caso extremo que ha pasado por su oficina. «Una chica de Irun, que tiene un piso de los normalitos -un cuarto sin ascensor- se ilusionó y recientemente compró una vivienda preciosa en Astigarraga». Pero no eligió buen momento.

Su piso está a la venta desde hace más de seis meses en varias agencias inmobiliarias y hasta ahora no ha encontrado comprador. «Está tan agobiada que ya se está planteando poner a la venta también la vivienda nueva de Astigarraga, a la que se iba a trasladar a vivir, porque se le viene encima el plazo para hacer frente a la hipoteca y el pago de dicho piso», asegura Mercedes. «Ya se ha hecho a la idea de que tendrá que quedarse con la vivienda que no consiga vender», afirma la vendedora, con 13 años de experiencia en el sector.«Desfase en la tasación».

Helena Quintana, agente inmobiliaria de Zarautz, considera que una de las razones de la ralentización de la venta de pisos se encuentra en el desfase en la tasación de las viviendas. «Se tarda más tiempo en vender y se vende menos porque si un piso se tasa en 74 millones de pesetas y luego los propietarios lo quieren poner a la venta en 85, actualmente el banco no va a dar a los futuros compradores un crédito más allá del valor de tasación», asegura. Helena Quintana recuerda que hace pocos meses los bancos «daban créditos por encima de la tasación de la vivienda» pero «ahora» la situación ha cambiado y la posibilidad de acceder a esas viviendas es distinta para esos compradores.

La agente inmobiliaria considera que el ajuste de precios a la baja que se está dando «es bueno» para el mercado, porque reconoce que los precios de las viviendas de segunda mano estaban «un poco inflados» a causa del boom inmobiliario de los últimos años. «Se ve más oferta». A las puertas de una oficina inmobiliaria de la calle Urbieta en Donostia, una joven de 26 años, curiosea entre los carteles de pisos a la venta. «Se ve más oferta y más variedad de pisos que nunca», asegura.

Esta joven adquirió su primera vivienda, un piso de segunda mano, en Semana Santa de este año, gracias «a la ayuda de los padres» y a que tiene «un sueldo fijo» en su trabajo. «Estuve casi un año y medio mirando ofertas, visitando pisos y la verdad es que entonces no había tanto para elegir como se ve ahora», confesaba. La donostiarra ha notado también una rebaja en los precios «aunque chollos, lo que se dice chollos no se ven».«Ponerlo en alquiler». Aunque no es generalizado, la ralentización en el mercado de segunda mano está llevando a algunos propietarios a plantearse la posibilidad de poner el piso en alquiler.

«Estamos notando que algunas vivienda vacías se están poniendo en alquiler, sobre todo pensando en estudiantes», aseguran desde una inmobiliaria de Donostia. «Son pisos que, como no se venden, sus propietarios piensan que, mientras no lo coloquen, lo tienen de alquiler y así sacan algo de dinero», añade.Pisos a 30 millones.

El reajuste en el mercado en Donostialdea está afectando tanto más a los barrios de la periferia que a las zonas más céntricas de la capital guipuzcoana. «Cuando todos los precios subían, en los barrios de la periferia proporcionalmente subió más. Ahora, con la ralentización en las ventas, la bajada se está notando más en esas zonas», afirma Itziar Goienetxea, vendedora de una inmobiliaria de San Sebastián. Esta agente inmobiliaria tiene datos que corroboran su afirmación. «En Amara, pisos por los que antes se pedían 59 millones de pesetas ahora se encontran a 52 millones. Y en la periferia, hoy en día se vuelven a vender pisos a 30 millones, cosa que hace tres años no se veía».

Su piso va a perder valor

2007-12-27T04:52:00.000-08:00

Los expertos prevén para 2008 o 2009 la primera caída de la vivienda en 15 años

LUIS DONCEL - Madrid - 25/11/2007

Ya lo reconocen hasta los más conservadores. Servicios de estudios tan poco sospechosos de catastrofistas como los del BBVA, el Deutsche Bank o Standard & Poor's hablan abiertamente de que en los próximos años caerá el precio de la vivienda por primera vez en 15 años. Eso sí, por el momento, todos anticipan bajadas moderadas, siempre y cuando la crisis crediticia que llegó de EE UU el pasado verano no pegue coletazos de última hora.

El banco que preside Francisco González estima para 2009 una caída del 1,9%, que llegará tras un ligero aumento en 2008. El alemán va más allá y considera "muy probable" que el año que viene ya se vean precios a la baja. "Esto podría provocar ansiedad y acelerar el proceso de ajuste, sobre todo teniendo en cuenta el endurecimiento en las condiciones de crédito", añade el estudio elaborado por el Deutsche. Standard & Poor's, por su parte, más cauto, considera que 2008 se cerrará con un crecimiento próximo a cero, y que a mediados de 2009 los pisos serán un 1,1% más baratos que un año antes.

Hasta aquí lo que profetizan los estudios. Pero, ¿qué está ocurriendo en la calle, en un momento en el que las inmobiliarias reconocen en privado que las ventas llevan meses estancadas y en el que los propietarios particulares se ven obligados a rebajar sus expectativas de ganancia para retirar el cartel de Se Vende?

El experto inmobiliario José Barta dice que, tras varios años en los que el sector promotor ha sido el más rentable de la economía española, nadie está interesado ahora en reconocer la realidad. Las inmobiliarias se esfuerzan en negar la posible bajada de precios porque si sus clientes piensan que ésta es inminente, pospondrán sus decisiones de compra. Y además, la temida deflación supondría una pérdida de valor para su stock de viviendas. "Hacia fuera dicen que aquí no pasa nada, pero a puerta cerrada reconocen una honda preocupación", dice.

El Gobierno, por su parte, sigue aferrado al discurso del "aterrizaje suave", que implica un acompasamiento entre el incremento de los precios y las tasas de inflación. "Casi todas las familias tienen invertida la mayor parte de su riqueza en el piso. Con unas elecciones a la vuelta de la esquina, los políticos no pueden decir a los españoles que su patrimonio se va a devaluar", dice Barta.

Las estimaciones oficiosas del Ministerio de Vivienda apuntan a que 2007 cerrará con una subida de entre el 4% y el 5%, ligeramente por encima del IPC. Una previsión cercana al 5% de la Asociación de Promotores Constructores. Pero, hasta los analistas más optimistas, aseguran que 2008 y 2009 serán años en los que el precio de la vivienda descenderá en términos reales (descontando la inflación) y tal vez nominales. Otro problema que señalan las fuentes consultadas es la deficiente calidad de las estadísticas, que impide conocer la situación actual.

Según Barta, que estima en unos 18 meses el retraso que llevan las estadísticas para reflejar la realidad, es muy probable que los precios ya estén cayendo en términos nominales. "En los próximos meses habrá magníficas oportunidades para los que quieran invertir. Si quieren cuadrar sus cuentas anuales, las inmobiliarias cotizadas tendrán que sacar producto a precios muy ventajosos antes del 31 de diciembre", añade.

Varios analistas consideran que la decisión de bajar los precios podría dinamizar el mercado. Y esto es lo que sugirió esta semana Carlos Vela, consejero delegado de Fadesa, inmobiliaria que cuando formalice su fusión con Martinsa se convertirá en la primera de España por activos. En una actitud opuesta a la del presidente de la empresa, Fernando Martín, que niega categóricamente cualquier posibilidad de bajada de precios, Vela puso buena cara al mal tiempo y aseguró que Fadesa es una de las inmobiliarias con mayor margen para hacer rebajas.

Evidentemente, sólo adoptarán esa medida dramática si la coyuntura les ahoga.
¿Hasta dónde podrían llegar las rebajas en Fadesa? "Gracias a que hemos comprado suelo muy barato, sacamos un margen bruto del 40% por cada piso. Así que hasta ese 40% tenemos un amplio abanico de posibilidades", respondió Vela. En el mismo encuentro, el número dos de Fadesa reconoció que las reducciones de precios pueden estar afectando ya a la segunda residencia y a las viviendas usadas.

El informe del Deutsche Bank señala a Murcia, Andalucía y Madrid como las comunidades donde la vivienda puede estar más sobrevalorada y, por lo tanto, donde sería más posible un ajuste a la baja. Navarra y otras 12 provincias ya experimentaron caídas en los precios en el tercer trimestre del año.

Pero en lo que todos los economistas consultados están de acuerdo es en que la economía española está ahora mejor preparada para afrontar una crisis. Y aquí las buenas cifras de empleo son decisivas. "La renta disponible es la variable clave. En la medida en que no se destruya empleo en los próximos años, la crisis no será tan grave; y la UE prevé la creación de unos 400.000 puestos para 2009", asegura Josep Oliver, catedrático de la Autónoma de Barcelona, que compara el millón de empleos que se destruyeron en seis trimestres de 1992, 1993 y 1994 con la buena marcha actual del mercado del trabajo.

Lorenzo Pareja, autor del informe de Standard & Poor's, destaca el consenso entre los analistas de que el ajuste será gradual. Y asegura que las pérdidas en la construcción se podrán reasignar a otros sectores. Santiago Carbó, catedrático de Economía en la Universidad de Granada, ve muy difícil que en España se dé el proceso parecido al que experimentaron EE UU y el Reino Unido en los noventa. Tras la caída de precios, un número importante de familias se habían hipotecado por más dinero de lo que valía su piso.

Y es que, además de otras diferencias, Carbó apunta factores sociológicos -como la menor flexibilidad laboral y geográfica española- que dificultan un cambio brusco en el sector. Pero para que el ajuste no sea violento es necesario recobrar la confianza. Porque la creencia de que los precios van a bajar puede acabar convirtiéndose en la profecía que se cumple por el mero hecho de haber sido profetizada.

Quiero vender ya mi casa

2007-12-03T06:05:00.001-08:00

Hacer que la vivienda sea lo más atractiva posible y darle la máxima publicidad harán que el tiempo de venta se reduzca.
Comprar una vivienda es para muchos una misión casi imposible. Pero a veces venderla tampoco resulta fácil, sobre todo si el propietario se resiste a bajar el precio o si tiene cierta urgencia en realizar la operación. El tiempo desde que un piso sale al mercado hasta que es adquirido supera ya los dos años de media, cuatro veces más que a principios de 2005. Sin embargo, unas sencillas medidas pueden ayudar a reducir sensiblemente este periodo.

El objetivo es lograr que la vivienda resulte lo más atractiva posible a los potenciales compradores. Se debe empezar con una inspección completa de la casa, que suele revelar imperfecciones que podrían obstaculizar la venta. Además de repararlas, se pueden hacer pequeños trabajos estéticos. En muchos casos, pintar puertas y paredes o instalar una tarima suponen una gran diferencia. No merece la pena meterse en obras mayores, que abordarán los nuevos propietarios según sus necesidades.

Una vez lista para la venta, es hora de darle publicidad. Lo mejor es actuar en todos los frentes: letreros visibles desde la calle, carteles distribuidos por el barrio, anuncios por palabras e Internet son los más utilizados.

Por último, es importante cuidar mucho las visitas de posibles compradores. Si todavía se está viviendo en la casa, hay que tener cuidado con el orden y la limpieza. Conviene retirar todos los muebles innecesarios para dar una mayor sensación de amplitud. Si está vacía, no puede haber cables fuera de su sitio o restos de la mudanza. También es importante cuidar del olor.

Si después de estas medidas, la venta se sigue demorando, es muy probable que el precio esté por encima del mercado y haya que bajarlo.

Agencias, ¿sí o no?

Una de las maneras más eficaces de agilizar el proceso de venta de una vivienda es dejarlo en manos de una o varias agencias inmobiliarias. Además de tiempo, ganaremos en tranquilidad, ya que también ofrecen un servicio de asesoramiento sobre la marcha del mercado y cuestiones jurídicas. Claro que todo tiene un precio. Recurrir a ellas implica aceptar la entrega de un 5% de comisión en caso de que sean ellos quienes consigan un comprador para la casa.

El precio justo

Más allá de nuestra capacidad como agentes inmobiliarios o de la presentación de la vivienda, el precio final sigue siendo la pieza clave que determinará su tiempo de venta. Para fijarlo, lo más fiable es acudir a una agencia de tasación. Muchas ofrecen ya valores aproximados introduciendo los datos básicos de la casa a través de Internet.

También se puede acudir a una agencia inmobiliaria que, tras una visita, podrá dar un valor aproximado sin compromiso alguno por parte del propietario. Otra manera de conocer si el precio se ajusta a mercado es compararlo con el de viviendas de características similares; eso sí, siempre que se hayan vendido, ya que si no se corre el riesgo de poner un precio demasiado alto.

Los factores que influyen en el valor de un inmueble son su superficie total, su ubicación, su estado, su antigüedad, características como la altura o la orientación y los equipamientos del edificio (plaza de garaje, piscina), así como los servicios con los que cuenta el barrio (colegios, transportes, centros comerciales, etc.).

Las inmobiliarias copian al sector del automóvil para vender

2007-11-27T02:16:00.000-08:00

El parón de ventas en el sector inmobiliario, fruto del elevado precio de las viviendas y de los altos tipos de interés, está obligando al sector a estudiar nuevas fórmulas para captar compradores.

Si antes con una caseta a pie de obra se podían vender sobre plano todos los pisos de una promoción, ahora es muy distinto. En el pasado Barcelona Meeting Point las inmobiliarias ofrecían los más variopintos regalos o descuentos por comprar una vivienda. Sin embargo, hay algo que no cambia.

La publicidad. 'Los anuncios de las distintas promociones son prácticamente idénticos. Una simulación informática de las futuras viviendas que en muchos casos cuesta diferenciar unas de otras', explica Ignacio Mas, gerente de Anima, una agencia de publicidad de Valencia.

Esta compañía quiere cambiar esta tendencia y propone aplicar las técnicas de venta de automóviles a la de las casas. 'Hay muchos aspectos en los que el sector puede mirarse', señala Mas. 'Lo primero, es que no se puede decir a todos los clientes lo mismo', asegura José María García, creativo de la agencia. Según García, las inmobiliarias deberían, por una parte, segmentar más su oferta.

'No todas las familias son iguales, sin embargo se hacen promociones de miles de viviendas casi idénticas que se publicitan para todo el mundo igual', explica. Para García, 'igual que hay coches para jóvenes, familiares, para gente con mayor o menor poder adquisitivo y eso se traslada en los anuncios, en la vivienda hay que empezar a actuar igual', señala el creativo.

Esa mirada a uno de los sectores que más ha evolucionado en publicidad para aplicar sus mismos criterios en el sector inmobiliario es lo que propone Anima en la jornada ¿Te gusta construir? que celebrará el próximo viernes en el marco de Urbe Desarrollo, la certamen del sector que se celebra en Feria Valencia. 'Las marcas de coches hace tiempo que no te venden en los anuncios el coche sino las sensaciones que te transmite tener o conducir un determinado coche', explica García.

El caso de BMW con la serie de anuncios ¿Te gusta conducir? o la campaña con Bruce Lee, es un ejemplo. La agencia ya está aplicando esta técnica en algunas de sus campañas, como la que han realizado para Zamir Inmobiliaria.

Pero desde Anima aseguran que hay muchos más aspectos que el sector inmobiliario puede aprender del sector del automóvil. ¿Por qué si compramos un coche de gama alta, que puede costar una cuarta o quinta parte de una casa, nos tratan en un concesionario mucho mejor que en una inmobiliaria?

'Si compras un BMW, por ejemplo, serás para toda la vida un cliente de BMW y te tratarán como tal', explica Ana Carrau, directora de marketing. '¿Es normal que compremos un piso y que el constructor nos dé un tiempo 'para encontrar los posibles defectos y después arreglarlos'? ¿Permitiríamos eso en un coche?', abunda García. '¿Por qué personalizar una casa -cambiar los azulejos de la cocina- es complicado y caro mientras que las opciones de los coches son múltiples', añaden.

FUENTE ORIGINAL

¿El KamaSutra vende casas?

2007-11-26T02:17:00.000-08:00

La dificil situación del mercado inmobiliario dispara la creatividad.

Las empresas promotoras y las inmobiliarias se van a gastar en un año lo mismo que los tres años anteriores juntos, es decir un 50% más, como respuesta a la dificultas de vender viviendas que se viene experimentando en el sector desde junio de este año (2007).

Es decir, si antes el comprador iba a buscarlos a ellas, ahora son estas empresas las que tienen que ir en busca del comprador.

¿Y que hacen los propietarios particulares? Pues su situación es aún más critica y ahora tienen la oportunidad de hacer más de lo que han hecho hasta ahora para encontrar comprador.

¿Que tiene que ver el Kamasutra con la venta de casas? Pues es un juego de palabras: Kama significa deseo y Sutra significa consejo, por tanto "El Kamasutra vende casas" vendría a ser algo así como "Consejos sobre el deseo de vender una casa".

Este proyecto de nombre tan llamativo consiste en una serie de consejos, lecciones, manuales y videotutoriales que enseñan a cualquier persona a utilizar las posibilidades del comercio electrónico para vender una vivienda.

El objetivo es encontrar un comprador mucho más rápido y sin tener que bajar el precio. El modo de hacerlo consiste en que el propio propietario cree su oferta de venta online profesional como la de este ejemplo Casa en Venta en Monachil (Granada) y utilice diversas herramientas para promocionar la oferta.

VER KAMASUTRA VENDE CASAS

Las inmobiliarias aumentan hasta un 50% su inversión en marketing

2007-11-22T04:46:00.000-08:00

El 52 por ciento de las inmobiliarias elevará este año en hasta un 50% el presupuesto destinado para marketing como consecuencia del cambio de ciclo registrado en el sector, según un estudio de Real Estate Marketing (REM).

El informe indica que el 98% de las inmobiliarias reconoce la contribución del marketing a su estrategia comercial y que el 90% considera la marca como un factor de decisión de compra de un piso tan clave como el precio y la ubicación, informa Europa Press.

La encuesta de REM señala también el peso que Internet ha ganado en los últimos años como canal de promoción inmobiliaria, dado que es utilizado en el 98% de los casos, junto con la prensa (98%) y por delante de la web corporativa (95%) y las ferias (95%). A la televisión sólo se recurre en el 20% de los casos.

Según esta encuesta, el 2% de las compañías del sector encuestadas por la firma indica que incrementará su inversión en marketing entre un 31 y un 50% este año. El 29% de las firmas subirá su inversión hasta un 15%, y el otro 21% restante de empresas lo hará entre un 16 y un 30%. Además, el 55% de las empresas encuestadas admite que su presupuesto en la materia de este año será superior al de tres años antes.

La encuesta de Real Estate Marketing señala el peso que Internet ha ganado en los últimos años como canal de promoción inmobiliaria, dado que es utilizado en el 98% de los casos

Respecto al presupuesto destinado a marketing, el 52% de las inmobiliarias sondeadas dedicará entre uno y seis millones de euros este año. Por su parte, el 19% de las empresas, es decir, una de cada cinco, superará esta última cantidad.

El presupuesto dedicado a marketing por las inmobiliarias será así superior al registrado en la suma de los tres años anteriores, según destacó el director general de REM, Juan Páramo. No obstante, estos datos están aún lejos de los de la publicidad de firmas de gran consumo, ya que ninguna de las veinte primeras inmobiliarias se encuentra entre los primeros anunciantes del país, con lo que el sector aún tiene margen por recorrer en este campo.

De hecho, y según este estudio, el presupuesto de marketing no suele suponer más del 2% de la inversión total de una promoción, frente a la media del 8% que destinan las empresas de gran consumo para sus productos.

La encuesta de REM también revela que las inmobiliarias prefieren realizar antes un análisis de la competencia (78%) que un estudio de la demanda (73%) a la hora de investigar el mercado. Este estudio concluye también que el 30% de las empresas consultadas no fideliza a sus clientes, mientras que otro 40% sólo lo hace en ocasiones. Asimismo, tampoco miden el grado de satisfacción tras la venta, tan sólo lo hace el 16% de las empresas encuestadas y de forma esporádica el 43%.

Ante estos datos, los expertos de la firma subrayaron la necesidad de que, ante la actual coyuntura del mercado, las empresas deberían analizar más la demanda para ofrecer servicios ajustados a sus necesidades.

FUENTE ORIGINAL

Lo que está pasando desde junio del 2007 en el sector inmobiliario

2007-11-21T09:55:00.001-08:00

BBC: "El miedo del mercado inmobiliario español"

2007-11-09T02:36:00.001-08:00

El Fin de la Burbuja Inmobiliaria

2007-11-09T01:46:00.000-08:00

Un programa de la televisión catalana emite un reportaje sobre el pinzhazo de la burbuja inmobiliaria.
Nos encontramos en un cambio de ciclo que ya se aprecia en la dificultad para vender una vivienda.
Los segmentos en catalán están subtitulados al castellano

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La demanda de créditos para la compra de viviendas baja un 14,1%

2007-10-14T11:54:00.000-07:00

Los nuevos créditos concedidos por las entidades financieras a los hogares españoles para la compra de vivienda alcanzaron 8.478 millones de euros en agosto, lo que supone una caída del 14,1% respecto al mismo mes del año anterior, cuando se concedieron préstamos por un importe de 9.872 millones de euros, según datos del Banco de España.

Estos datos ponen de manifiesto el descenso en la demanda de créditos para la adquisición de viviendas, que hace un año y medio, en marzo de 2006, crecían a un ritmo del 41,3%.

Agosto fue el noveno mes consecutivo en el que el importe de las nuevas operaciones para financiar la compra de vivienda registró un descenso. La tendencia se inició hace un año, en septiembre de 2006, cuando las cifras cayeron un 4,63%.

Sin embargo, el descenso se recrudeció este verano. En el mes de junio se llegó a registrar una bajada del 16,22%, en julio fue del 13,36%, y en agosto, el mencionado 14,1%.

En términos absolutos, el pasado mes de agosto registró el menor importe de nuevos créditos concedidos para la compra de vivienda desde septiembre de 2003, cuando alcanzaron un volumen de 7.768 millones de euros.

Pese a todo, las entidades financieras españolas cuentan con un volumen acumulado de créditos concedidos para la adquisición de vivienda por un importe de 562.101 millones de euros, según los últimos datos del Banco de España correspondientes al segundo trimestre. Este saldo supone un incremento del 18% respecto a los 474.404 millones de euros contabilizados al cierre de junio de 2006.

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La deuda del ladrillo supera el billón de euros

2007-10-07T07:05:00.000-07:00

La deuda acumulada de todo lo relacionado con el ladrillo supera por primera vez la barrera del billón de euros. La suma de lo que deben, por una parte, las familias por la compra y rehabilitación de su casa, y, por otra, las inmobiliarias y constructoras es similar al producto interior bruto (PIB) español de este año. Un sector sobreendeudado se enfrenta a una situación de incertidumbre ante la caída de la venta de viviendas y la creciente dificultad de los promotores para obtener financiación.

La reciente crisis de las hipotecas basura en Estados Unidos ha terminado de rematar las alegrías con las que bancos y cajas han concedido préstamos en los años del boom inmobiliario. Fuentes del sector financiero apuntan que los préstamos se van a encarecer en los próximos meses. Pero el alza en los precios no afectará tanto a las hipotecas concedidas a las familias -que se encuentran al límite tras la escalada del Euríbor de los dos últimos años-, sino a los préstamos al consumo y a los de las empresas.

Los más pesimistas han visto en la caída de la inmobiliaria valenciana Llanera del pasado lunes la prueba de que el fin del boom del ladrillo se llevará por delante a un buen número de empresas. Los afectados, sin embargo, prefieren quitarle hierro al asunto.

El presidente de la asociación de promotores Asprima asegura que el parón en la venta de pisos traerá un efecto positivo: el cierre de las promotoras "oportunistas" nacidas al calor de los años de crecimiento alocado, con un carácter poco profesional y fuertemente especulativo.

Esto es verdad. Pero también lo es que en los últimos ocho años la deuda de las inmobiliarias ha pasado de representar menos del 10% de los créditos concedidos a todas las actividades productivas, a superar en el primer semestre de este año los 282.000 millones de euros.

Este dato significa que uno de cada tres euros que bancos y cajas prestan a las empresas va a parar a la construcción de casas.

El catedrático de la Pompeu Fabra José García Montalvo considera "disparatado" este ritmo de crecimiento. "Un país en el que el crédito al ladrillo dobla al que se concede a la industria es un país un poco raro", asegura. Pero no son sólo las empresas las que se han endeudado durante la fiebre constructora. El dinero prestado a las familias para la vivienda y el recibido por inmobiliarias y constructoras supera el billón de euros, más o menos lo mismo que la riqueza que este año generará España.

Lo malo es que el dinero que se destina a la construcción deja de ir a usos más productivos. "Es un desastre para la economía que un sector con una productividad tan baja absorba tantos recursos", concluye el catedrático de Economía Aplicada. Desde el otro lado de la trinchera, Mariano Miguel, consejero delegado de Colonial, una de las grandes inmobiliarias, responde que estas cifras, muy superiores a las europeas, se explican por el esfuerzo tan importante realizado en los últimos años por crear en España un parque de viviendas de calidad. La política de fusiones y adquisiciones llevada a cabo en los últimos tiempos por las inmobiliarias es la responsable del crecimiento desaforado de la deuda.

El problema grave llegará, según el responsable de Colonial, si los bancos y cajas toman medidas drásticas y no conceden más crédito para las entidades que deseen comprar suelo. Miguel asegura que a raíz de la crisis hipotecaria de EE UU las entidades financieras están siendo más restrictivas. Y que esta decisión, en lugar de solucionar el problema, puede agravarlo. "Si los créditos hubieran sido accesibles, quizás alguna empresa habría comprado terrenos a Llanera; y ésta no habría tenido que cerrar. Si continúan estas restricciones, en lugar de facilitar la digestión del cambio de ciclo, no se realizarán transacciones y más gente tendrá que cerrar", remacha.

Todos reconocen que las ventas de pisos se han reducido este año significativamente. Pero los expertos en un sector en el que hace meses que reina el nerviosismo quieren transmitir tranquilidad a toda costa. "Las grandes no van a caer. Verán cómo se reducen sus beneficios, pero resistirán el tirón", opinan en Analistas Financieros. "Las empresas más importantes han hecho sus deberes. Han diversificado su actividad para no centrarse sólo en la construcción de viviendas; y han comprado suelo fuera de España cuando los precios aquí se ponían por los cielos", dice el analista Pablo Mañueco.

En un sector muy atomizado, en el que unas 80.000 empresas se reparten el pastel, los promotores se ven abocados a un proceso de concentración, en el que muchos pequeños desaparecerán o serán fagocitados por los más grandes. En la consultora Aguirre Newman confirman que algunas subastas de suelo están quedando desiertas. "Los precios de salida ya no son tan alegres como solían. O el suelo es muy bueno y el precio atractivo o la propia subasta no tiene sentido, porque no va a concurrir nadie", aseguran en la consultora.

Los bancos han dejado de apoyar la compra de suelos calificados como rurales, a los que todavía les queda una larga tramitación urbanística para que se pueda construir en ellos. Los analistas creen que de iniciar unas 850.000 viviendas al año -más de lo que construyen Alemania y Francia juntas-, se pasará al medio millón. De creer la estimación de que cada piso que se deja de construir destruye dos empleos, es evidente quiénes van a ser los primeros en pagar la caída en las ventas: los trabajadores, principalmente los menos cualificados. A pesar de que no quieren sonar alarmistas, en Aguirre Newman advierten de que la situación no ha llegado al punto más bajo. Y que el caso de Llanera ha sido el primero, pero no el último. "Habrá más", auguran.

Fuente original

Los pisos ya suben en España por debajo de la media internacional

2007-09-23T08:49:00.000-07:00

Los precios de los pisos ya suben en España por debajo de la media internacional, según el último Indicador de Precios de la Vivienda publicado por el semanario británico The Economist, que analiza la evolución seguida en el segundo trimestre de 2007 en un total de 20 países de todo el mundo.

En ese trimestre, las viviendas se encarecieron en España un 5,8%, frente a una media del 6,66% en el conjunto de los países objeto del estudio. Un año antes, la tasa de subida era en España del 10,8%, frente a un 8,40% a escala internacional.

El ranking
Según el estudio efectuado por el semanario británico, entre abril y junio pasados, España quedó ya por detrás de Singapur (21,1%), Sudáfrica (14,5%), Nueva Zelanda(13,3%), Hong Kong (10,6%), Suecia (9,9%), Gran Bretaña (9,6%), Australia (9,2%), Francia (8,1%), China (7,5%),Dinamarca (7,4%) y Canadá (7,3%).

Menos que en España subieron los pisos en Bélgica (5,7%), Italia (5,6%), Holanda (5,2%) y Suiza (1,4%), mientras que cuatro países están en tasas negativas: Irlanda (-0,7%), Japón (-1,6%), Estados Unidos (-3,2%) y Alemania (-3,4%).

La desaceleración registrada en España todavía mantiene el crecimiento de los precios de la vivienda por encima del IPC y, además, no impide que el crecimiento acumulado en la última década sea el cuarto mayor de los países para los que se dispone de esta información en el ranking de The Economist.

La crisis estadounidense puede atravesar fronteras
Con una subida acumulada del 189% entre 1997 y mediados de 2007, la vivienda española sólo se encareció menos que la de Sudáfrica, con un 380%; Irlanda, con un 251%; y Gran Bretaña, con un 211%, y es un 69% superior a la de Estados Unidos, en donde se ha originado la actual crisis hipotecaria. Por esa razón, el análisis de The Economist advierte de que no puede darse por seguro que la crisis quedará circunscrita a Estados Unidos.

El semanario saca conclusiones y advierte: "Francia, Suecia y Dinamarca han tenido booms de precios de similar tamaño. En Gran Bretaña, Australia, España e Irlanda, el aumento de precios durante los últimos diez años ha sido incluso mayor. Si Estados Unidos se enfrenta a un desagradable hundimiento de la vivienda, ¿qué significa eso en relación al destino de los espumosos mercados de otros sitios?".

The Economist puntualiza, no obstante, que lo que hace de Estados Unidos un caso aparte es la difusión en ese país de "hipotecas subprime" (hipotecas que se conceden a personas que no alcanzan el estándar crediticio normal) con tipos ''gancho'' iniciales muy bajos, para captar clientes, que luego suben abruptamente, lo que convierte a estos instrumentos de financiación de la compra de viviendas en "una bomba de tiempo" que aún no ha estallado del todo.

Actualmente ya hay "un 15% de los prestatarios de hipotecas subprime que tienen retrasos en sus pagos" y la Corporación Federal de Seguros de Depósitos calcula que "más de un millón y medio de hogares serán finalmente incapaces de cumplir con sus pagos hipotecarios. Los precios están cayendo en Estados Unidos y las ventas forzosas se añadirán a un stock ya hinchado de casas sin vender".

La caída del 7,2% en la venta de pisos el año pasado supone un nuevo aviso para el sector

2007-07-12T00:29:00.000-07:00

El número de viviendas que se comienzan a construir duplica a las que se compran nuevas

Más de 900.000 pisos cambiaron de manos en 2006, un 7,2% menos que en el año anterior. Ésta es la primera caída desde 2004, año en el que los registradores comenzaron a elaborar las estadísticas de compraventa. Hasta entonces, el mercado español no contaba con datos fiables de ventas. Así, al menor crecimiento del precio de la vivienda y a la escalada de los tipos de interés se une un nuevo factor que certifica el mal momento del sector inmobiliario. El informe aporta otro dato que desata la preocupación: el número de viviendas iniciadas en 2006 duplica a la venta de pisos de nueva construcción.

"¿Adónde va una economía que inicia 800.000 viviendas y vende menos de 400.000 nuevas al año?", se pregunta el estadístico y ex presidente del Banco Hipotecario, Julio Rodríguez. Él dice que prefiere no responder la pregunta.

En efecto. Los datos que ayer hizo públicos el Colegio de Registradores cuantifican en casi 390.000 el número de viviendas de nueva construcción que se vendieron en 2006. Y las cifras que dan aparejadores, arquitectos y el Ministerio de Vivienda difieren. Pero todos ellos calculan que el año pasado se iniciaron, tirando muy por lo bajo, más de 700.000.

El mercado español asistió en 2006 a la compra de 916.103 viviendas. Y las cifras del primer trimestre de 2007 no son mejores: 232.358, un 8,9% menos que en el mismo trimestre del año anterior.

Los compradores prefirieron el año pasado pisos usados, que acaparar on un 57% de todas las operaciones. Pero no en todas partes se comportaron igual. Los andaluces, canarios y navarros fueron los únicos que adquirieron más viviendas nuevas que usadas. Así, en estas comunidades fue donde más se renovó el parque inmobiliario.

Y es que la reducción en el número de compraventas se notó más entre las viviendas nuevas que entre las usadas. Si las primeras cayeron un 10,1%, las segundas sólo lo hicieron un 5%. En total, cada mil habitantes formalizaron una media de 20,5 compras.

Julio Rodríguez lo tiene claro. Ante la falta de estadísticas que marquen la evolución de la demanda, ante la caída en el volumen de créditos, en las ventas, y en la tasación de viviendas que hace el Banco de España, sólo hay una posible conclusión: ha caído la demanda. Las razones se repartirían entre el aumento continuado de los tipos de interés -el crédito comprador pasó de un mínimo del 3,2% el verano de 2005 al 5,1% del pasado mes de mayo- y el aumento del esfuerzo que hay que realizar para acceder a un techo. Porque aunque los precios se están desacelerando (esto es, están creciendo menos de lo que solían), el año pasado aumentaron un 9%. Esta situación expulsa sobre todo a los jóvenes que quieren hacerse con un hogar.

Superficie media

A pesar de que todos los que se quieren convertir en propietarios se quejan por los precios astronómicos del metro cuadrado, más de la mitad de compras se cerraron con pisos de más de 80 metros. Concretamente, el 51,9%. Le siguen los apartamentos de entre 60 y 80 metros, que representaron el 27,9% de las operaciones.

La superficie media se mantuvo en los mismos niveles del año anterior, en 97,46 metros cuadrados. Más grandes son las viviendas libres, con 101 metros, que las usadas, de 95,9. Y mucho más que las nuevas protegidas, con una media de 83,4.

De las más de 265.000 operaciones analizadas por los registradores a través de su colaboración con la Universidad de Zaragoza se deduce que casi uno de cada diez compradores era extranjero. Los que más vienen a España a buscar piso son los británicos, con el 27%. Después vendrían los ecuatorianos, 11,7%, marroquíes, rumanos, colombianos y alemanes.

Los británicos son los que más se decantan por la vivienda nueva, seguidos de irlandeses, holandeses y daneses. Éstos junto a los belgas, rusos y alemanes son los únicos que superan el 40% de compras de vivienda nueva.

Por el contrario, los que prefieren comprar viviendas usadas son los paquistaníes, en un 90%, peruanos marroquíes, ecuatorianos y rumanos, que junto a colombianos, franceses y búlgaros superan el 70% de viviendas usadas en sus compras.

El informe de los registradores explica que la "elevada correlación" que hay entre el precio de la vivienda y el endeudamiento hipotecario ha provocado que el importe medio de nuevo crédito por vivienda también haya mantenido su tendencia alcista durante 2006.

El importe medio fue el año pasado de casi 144.000 euros, frente a los 128.000 del anterior. La tasa de crecimiento anual del 12% resulta ligeramente inferior a la de 2005.

Hipotecas a 26 años

Y, como todos los que se han acercado a una entidad bancaria saben, los créditos de mayor duración fueron los garantizados con hipoteca sobre viviendas. Su plazo medio de duración fue de 26 años y 9 meses. Los periodos de financiación hipotecaria de garajes y trasteros fueron similares a los de vivienda, con 26 años y 3 meses.

El resto de los préstamos con garantía hipotecaria de otros inmuebles contaron con un plazo inferior. En particular, los locales comerciales se hipotecaron por un plazo medio de 17 años y 8 meses, los terrenos no edificados, por 13 años y 3 meses, y las naves industriales, por 14 años y 2 meses.

El destino del nuevo crédito hipotecario corresponde de forma abrumadora a la vivienda, con el 78,1%. Más de nueve de cada diez operaciones de financiación hipotecaria para vivienda fueron para viviendas libres, mientras que sólo el 7% correspondía a la protegida.

Los nuevos créditos hipotecarios se siguieron formalizando principalmente a tipo de interés variable. Concretamente, el 99% de los contratos.

Intereconomia

2007-06-26T15:55:00.001-07:00

Reportaje precio vivienda telecinco

2007-06-26T15:50:00.001-07:00

¿Explota ya la burbuja inmobiliaria?, acordemonos de la tecnológica

2007-06-26T15:36:00.000-07:00

Salto la perdiz. No sabemos que pensar… ¿Estamos ante un ligero crack bursatil debido a la sobrevaloracion de los titulos bursatiles o estamos ante la primera alarma de la explosion de la burbuja inmobiliaria? Hace unos meses escribi un post analizando los factores de la burbuja inmobiliaria en España. Hablaba entonces de varias razones “de peso” que indican que la situacion actual no es viable a largo plazo y que el mercado necesita una correccion.

Estos ultimos dias hemos visto la caida de la cotizacion de Astroc. La publicacion de ciertos datos que han puesto en duda la solvencia del valor estrella del año pasado han provocado una debacle del mismo. Cotizando a mas de 70 Euros a finales de marzo, con una brusquisima caida desde mas de 40 hace unos dias, hoy solo superaba ligeramente los 16. Esta caida ha generado mosqueo y panico en el mercado de titulos inmobiliarios. Y no lo podemos negar, todo el mundo anda con la mosca detras de la oreja en estos asuntos, todos conocen la fatiga del mercado y la cantidad de humo que hay en el, asi que al primer simbolo de debilidad, todas las ratas abandonan el barco.

Algunos nombres de afectados: Inbesós, Urbas, Inmocaral, Cleop, Sacyr Vallehermoso, Renta Corporación, Urbis, Montebalito, Colonial, Fadesa,… en mayor o menor medida se han visto afectados por esta situacion. La gran duda ahora es saber si esto es el inicio de la debacle o simplemente una correccion en un mercado ligeramente sobrevalorado.

Paralelismo con la burbuja tecnologica

Bueno, quizas yendo al analisis de ciertas graficas podamos sacar alguna respuesta. La primera grafica que me gustaria comentar es la de la cotizacion de Astroc (sacada de Yahoo Finance). Una accion que habia fijado hace un año un techo a 20 Euros y que luego ha volado con toda libertad. Resultado: batacazo de libro hasta por debajo del techo fijado y ahora mismo cotizando al alza a la espera de fijar un nuevo suelo o pegarse el batacazo definitivo.

Ahora hagamos un paralelismo con la burburja tecnologica que estallo en el 2001/2002.

Lo primero es acordarnos de Gartner y su famosa hype cycle para modelar lo que fue esta burbuja.

Decidme si no os suena de algo. El “peak of inflated expectations” esta dando lugar al “Trough of disillusionment” y esto provoca que a la minima señal de peligro la gente se retire como loca, por mucho que este justificado o no. Mucho mas alla de estas dos primeras etapas se encuentran la estabilidad y rentabilidad, pero para eso habria que hablar de un mercado inmobiliario logico, solo rentable en ciertos casos y accesible a la mayoria. Veamos como hacemos la cuesta abajo, si poco a poco o de golpe
Cojamos un valor ejemplo de la burbuja tecnologica. Echadme un vistazo al historico de la cotizacion de Terra Networks durante un año.
Esa cotizacion de noviembre del 2000 aun llego a bajar mas, incluso por debajo de la barrera de los 5 Euros. Se vendio humo, nunca se establecio un suelo/techo definido, la rentabilidad no iba con el titulo, la locura fue colectiva, el batacazo fue de libro. Un mercado inmobiliario que se ha revalorizado un 150 a 200% y unos titulos bursatiles que lo han hecho aun en mas medida sin una ganancia en el poder acquisitivo que siga son los pilares de otra burbuja.
Cuando la burbuja tecnologica pincho, solo habia negaciones, una tras otra. Recuerdo la actividad en foros de economia de la epoca. Gente que hablaba de repuntes, gente que hablaba de estabilizacion… bueno, pues el crack fue cuestion de tiempo. Veamos la evolucion de los titulos bursatiles en los proximos dias, semanas y meses y tendremos la respuesta

Hechos

Hay una serie de hechos desde que escribi mi anterior articulo que hacen que la inseguridad de la gente frente al mercado inmobiliario haya subido y que la estabilidad del mismo este ahora mismo en entredicho:

Los tipos de intereses, y particularmente el Euribor, no han dejado de subir. Dado que el mercado hipotecario español se basa en intereses variables, altas cantidades y largas duraciones, la sensibilidad a este parametro es crucial y mucho mas fuerte que en otros mercados. Muchos hogares que han comprado su vivienda estos ultimos años ven como sus cotizaciones anuales a la hipoteca suben entre 1000 a 2000 euros mientras sus sueldos casi no evolucionan. Esto provoca inseguridad y logicamente reduccion del consumo. O peor aun, mas endeudamiento.
Potenciales nuevos compradores ven esto y paralizan sus procesos de compra.
La oferta, con una gran incercia, sigue subiendo, pero la demanda se para hasta congelarse. Los promotores empiezan a ofrecer incentivos economicos por la compra de bienes inmobiliarios (coches, cheques en grandes almacenes, cocinas preinstaladas…). Es curioso ver que esto fue lo que empezaron a ofrecer los promotores estadounidenses un tiempo atras en las zonas en las que ha habido una fortisima correcion de precios. A todo esto hay que añadir que una promocion menos son dos puestos de trabajo menos de media.
En los puntos en los que la inmobiliaria habia subido mas, los precios empiezan a bajar. Zonas de Barcelona o Madrid lo empiezan a ver, cada vez de forma mas clara.
La compra para invertir esta practicamente congelada.
El stock de pisos en venta no hace mas que crecer cada dia. Ante tanta oferta, sin una demanda que siga, a largo plazo la correccion debera ser un hecho. Con una vista a portales como Idealista o Fotocasa podemos ver como el numero de bienes en venta aumenta dia a dia.
Sin necesidad de conexion a Internet, con un paseo por barrios como San Chinarro en Madrid podemos ver el resultado de crear ciudades fantasma, en la que mas del 50% de los bienes estan vacios y las calles casi desiertas.

¿Que hacer?

La evolucion de un mercado tan clave como el inmobiliario no es algo que se pueda predecir sencillamente. Muchos factores entran en juego dentro de la ecuacion del ladrillo: inversores, familias, politicos, economia del pais, banca,… Es una tela de araña que se ha hecho muy muy grande, pero tambien cada vez mas debil.

La logica y la observacion de otros casos de burbuja invitan a la prudencia y pensarse las cosas bastante. Si recordamos la burbuja tecnologica, si vemos el actual desinfle inmobiliario de los Estados Unidos, si observamos las burbujas inmobiliarias que ha habido en Japon, Alemania,… lo que parece menos indicado en estos momentos es el lanzarse a la compra. Si bien, sabiendose aprovechar del momento, negociando seriamente, comparando mucho y, siempre, con una calculadora (o varias) en la mano, en casos concretos la compra puede ser una opcion viable.

Sobre todo sino se esta en España.

video

2007-06-26T15:24:00.001-07:00

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Explosión de la burbuja inmobiliaria

2007-06-26T15:20:00.000-07:00

EL FIN DEL “BOOM”

2007-06-26T15:11:00.000-07:00

Los indicadores económicos parecen ratificarlo. El llamado “boom” inmobiliario podría haber llegado a su fin. Son muchos los diagnósticos acumulados sobre un mercado como el de la vivienda que ha entrado en fase de desaceleración. Algunos informes aventuran ya la próxima bajada de precios al hilo de la caída de la demanda de pisos de nueva construcción o de segunda mano. Desde el sector y las administraciones se espera un aterrizaje suave que no sea demasiado lesivo para la economía española y conjugue el mantenimiento de la actividad, del valor de los inmuebles y de los puestos de trabajo. El video dura 13 minutos y pesa 30 megas. Saludos...

La ONU y la crisis inmobiliaria en España

2007-06-26T15:08:00.000-07:00

Hasta la ONU habla de la situación inmobiliaria en España, y más concretamente de crisis inmobiliaria. Al menos es lo que más ha llamado la atención de los medios, aunque su análisis va más orientado hacia los problemas sociales de la vivienda en España, incluidos los temas de violencia doméstica, mobbing inmobiliario, etc.

La noticia: la ONU y la coyuntura inmobiliaria en España

El relator especial de la ONU para la Vivienda, Miloon Kothari, ha lanzado hoy una recomendación al Gobierno español para que alerte abiertamente a ciudadanos e inversores de que el país "se enfrenta a una grave crisis" inmobiliaria.

"El Ejecutivo trabaja en el buen camino, pero debe intervenir más en el mercado e informar claramente de que en unos años llegará una grave crisis que afectará a gran parte de la población"

Aunque Kothari incluye en su informe datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE) según los cuales únicamente el 0,3% de la población española sería vulnerable por impago de hipoteca en septiembre de 2006, el relator teme que "la situación no pueda sostenerse a largo plazo", en función de futuras alzas de los tipos de interés.

"En cuanto suban un mínimo los tipos de interés -ha apuntado-, las personas que no podrán hacer frente a su hipoteca aumentarán considerablemente", por lo que es fundamental que aumenten las viviendas de protección oficial de promoción privada en venta y en alquiler y que "se informe claramente a ciudadanos e inversores de que ese momento va a llegar".

Kothari visitó España el pasado noviembre invitado por el Gobierno español. El relator estudió los casos de Madrid, Bilbao, San Sebastián, Almería, El Ejido, Roquetas de Mar, Sevilla, Barcelona y Zaragoza. El vídeo de más abajo recoge algunas de las reuniones con grupos que mantuvo durante su estancia en Barcelona.

El objetivo final de sus estudio es la elaboración de un informe que será presentado al Consejo de Derechos Humanos de la ONU en el próximos mes noviembre, aunque hoy ha adelantado sus conclusiones preliminares.

Problemas de la vivienda en España

Precios de viviendas no accesibles. Segun Kothari el principal problema de la vivienda en España es su accesibilidad. Al respecto una alta parte de la población estaría dedicando más del 40% de su salario al pago de su hipoteca. El relator ha valorado la respuesta del Gobierno español y su compromiso a colaborar con su mandato.
Problemas de accesibilidad a la vivienda y su efecto en otros derechos. Esta situación tendría un efecto directo sobre otros derechos humanos, como el "acceso a la educación, la alimentación o el vestido".
Violencia doméstica y vivienda. Ha señalado que la alta tasa de violencia doméstica que se registra en España, "de las más altas de Europa", está "directamente relacionada con el problema de accesibilidad". "Si las mujeres no tuvieran tan difícil acceder a una nueva vivienda se sentirían más libres para salir de su entorno y eso contribuiría enormemente a mejorar su situación".
La ineficacia del incremento del suelo edificable. Para Kothari, "la solución no pasa por incrementar el suelo edificable, porque el precio al que sale a la venta incluye las expectativas de revalorización, con lo que incluso para el sector público resulta difícil adquirirlo".

Propuestas de Kothari para solucionar el problema de la vivienda en España

Control de la especulación. Intervenir en el sector a través del control de la especulación, la ocupación de las viviendas vacías (el 15% del total) y la reducción de los precios de los inmuebles sociales, que "suelen ser demasiado elevados para la población de ingresos más bajos".
Abrir el mercado a más actores. "la promoción de viviendas está restringida a pocos actores, que se reparten ganancias astronómicas", así que habría que abrir el mercado a nuevos promotores, que se encarguen de dinamizar el mercado, especialmente para los jóvenes y en régimen de alquiler.
Desarrollar el mercado de alquiler y de la vivienda social. Señala que únicamente el 12% de las viviendas se alquilan. Esto representa "uno de los porcentajes más bajos de Europa", y "prácticamente todas están en manos privadas, con sólo el 2% calificado como vivienda social, frente al entre 10 y 30% de otros países europeos".
Juriprundecnia contra el mobbing de vivienda. Cita el "Aburguesamiento de las ciudades, que lleva a la segregación, los desalojos y el empleo de violencia física y psicológica para forzar al abandono de los hogares, fenómeno conocido como "mobbing" sobre el que, en su opinión, hay escasa jurisprudencia.

Reuniones de Kothari en Barcelona

La ONU alerta de que España se enfrenta a una "grave crisis" inmobiliaria

2007-06-26T15:00:00.000-07:00

Pide al Gobierno español que intervenga más en el mercado e informe "claramente" de lo que se avecina

EFE - Ginebra - 26/06/2007

El relator especial de la ONU para la Vivienda, Miloon Kothari, ha recomendado hoy al Gobierno español que alerte abiertamente a ciudadanos e inversores de que el país "se enfrenta a una grave crisis" inmobiliaria. "El Ejecutivo trabaja en el buen camino, pero debe intervenir más en el mercado e informar claramente de que en unos años llegará una grave crisis que afectará a gran parte de la población", ha declarado el experto de la ONU.

Kothari visitó España el pasado noviembre a invitación del Gobierno y estudió los casos de Madrid, Bilbao, San Sebastián, Almería, El Ejido, Roquetas de Mar, Sevilla, Barcelona y Zaragoza. Su objetivo era elaborar un informe con recomendaciones que será presentado al Consejo de Derechos Humanos de la ONU en noviembre, aunque hoy ha adelantado sus conclusiones preliminares.

"El principal problema de la vivienda en España es que no es asequible, con lo que una considerable proporción de la población dedica más del 40% de su salario al pago de hipotecas", ha explicado Kothari, quien ha valorado la respuesta del Gobierno español y su compromiso a colaborar con su mandato.

Relacionado con la violencia doméstica

Su temor es que ese elevado porcentaje tenga un efecto directo en el disfrute de otros derechos humanos, como el "acceso a la educación, la alimentación o el vestido". En ese sentido, ha apuntado que la alta tasa de violencia doméstica que se registra en España, "de las más altas de Europa", está "directamente relacionada con el problema de accesibilidad". "Si las mujeres no tuvieran tan difícil acceder a una nueva vivienda se sentirían más libres para salir de su entorno y eso contribuiría enormemente a mejorar su situación", ha comentado.

Según datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE) incluidos en su informe preliminar, sólo el 0,3% de la población española era vulnerable por impago de hipoteca en septiembre de 2006, aunque Kothari teme que "la situación no pueda sostenerse a largo plazo".

"En cuanto suban un mínimo los tipos de interés -ha apuntado-, las personas que no podrán hacer frente a su hipoteca aumentarán considerablemente", por lo que es fundamental que aumenten las viviendas de protección oficial de promoción privada en venta y en alquiler y que "se informe claramente a ciudadanos e inversores de que ese momento va a llegar".

Para Kothari, "la solución no pasa por incrementar el suelo edificable, porque el precio al que sale a la venta incluye las expectativas de revalorización, con lo que incluso para el sector público resulta difícil adquirirlo".

"Aburguesamiento"

Por ello, ha abogado por intervenir en el sector a través del control de la especulación, la ocupación de las viviendas vacías (el 15% del total) y la reducción de los precios de los inmuebles sociales, que "suelen ser demasiado elevados para la población de ingresos más bajos".

Además, a su juicio, "la promoción de viviendas está restringida a pocos actores, que se reparten ganancias astronómicas", así que habría que abrir el mercado a nuevos promotores, que se encarguen de dinamizar el mercado, especialmente para los jóvenes y en régimen de alquiler.

En ese sentido, recordó que sólo el 12% de las viviendas se alquilan, "uno de los porcentajes más bajos de Europa", y "prácticamente todas están en manos privadas, con sólo el 2% calificado como vivienda social, frente al entre 10 y 30% de otros países europeos".

Otro aspecto que preocupa al relator es "el aburguesamiento" de las ciudades, que lleva a la segregación, los desalojos y el empleo de violencia física y psicológica para forzar al abandono de los hogares, fenómeno conocido como "mobbing" sobre el que, en su opinión, hay escasa jurisprudencia.

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